Kiinteistön ostajan TOP 5 – käy ainakin nämä asiat läpi kuntokartoituksessa

1. Kattavat yleistiedot

Ammattimaisesti toteutetun kuntokartoituksen ensimmäinen tärkeä vaihe on selvittää myyjältä kattavat yleistiedot kiinteistöstä; omistushistoria, rakennusvuosi, rakenteet, rakennekuvat, piirustukset ja tehdyt remontit sekä mahdollisimman kattavasti niissä käytetyt materiaalit.

Kiinteistön kaupassa ostajan velvollisuus on tarkastaa kaupan kohde normaalia huolellisuutta noudattaen. Perehtyminen on hyvä aloittaa yleistiedoista. Ostajalla on oikeus luottaa myyjän antamiin tietoihin, eikä hänen tarvitse ilman erityistä syytä ryhtyä selvittämään tietojen paikkansa pitävyyttä. Kaupan kohteessa on virhe, jos kaupan jälkeen ilmenee, ettei se vastaa siitä annettuja tietoja.

2. Riskirakenteiden kartoitus

Kuntokartoitusta valmisteltaessa voidaan jo kattavien yleistietojen avulla kiinnittää huomio erilaisiin riskirakenteisiin. Riskirakenteella tarkoitetaan vanhaa rakennetyyppiä, joka on todettu myöhemmin vaurioherkäksi rakenteeksi. 

Tyypillinen rakennuksen riskirakenne voi olla esim. valesokkeli. Myös rakennuspaikan nykytila ja historia ovat tärkeimpiä kartoituksen aiheita, jolloin mm. maanvastaiset rakenteet ja niiden kunto on hyvä selvittää.

Mikäli rakennukseen on tehty muutoksia, olisi hyvä olla dokumentteja siitä, kuinka rakenteet on toteutettu. Muun muassa rintamamiestaloihin on usein tehty laajennuksia. Tyypillinen muutostyö voi olla esim. elintasosiipi. Tällöin on erittäin tärkeää selvittää, kuinka laajennus on toteutettu ja löytyykö muutostöistä piirustukset tai muut tarvittavat dokumentoinnit. Näin voidaan varmistua siitä, että muutokset on toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti.

Mikäli esim. rintamamiestalon yläkerran sivuvintit/varastotilat on otettu käyttöön ja muutettu lämpimiksi asuintiloiksi, tulee niiden kohdalla kiinnittää erityistä huomiota yläpohjan tuuletukseen.

Lähtökohta on, ettei ostajalla ole velvollisuutta tarkistaa sellaisia seikkoja, jotka edellyttävät teknisiä toimenpiteitä, kuten rakenneavauksia. Jos kuitenkin kuntotarkastuksessa havaitaan merkkejä vauriosta tai selviää muuta epäilyksiä herättävää, saattaa ostajalle syntyä ns. erityinen selonottovelvollisuus ja hänen on ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin.

3. Erityisesti kuluvat rakenteet

Kuntokartoituksen edetessä on hyvä selvittää, onko rakennuksessa käyttöikänsä päässä olevia rakenteita ja järjestelmiä. Sähkö- ja IV- järjestelmien kunto on hyvä tarkistaa tulevia korjauksia silmällä pitäen. Usein remontin yhteydessä uusitaan kodinkoneita, jolloin voidaan joutua uusimaan sähköpääkeskus. Kiinnitä huomio erityisesti vesikaton kuntoon, joka on rakennuksen tärkein rakenneosa.

Ostajan on hyvä mieltää, että teknisen käyttöikänsä päässä olevat rakennuksen osien uusiminen voi tulla ajankohtaiseksi piankin kaupan jälkeen. Tällaisista korjaustarpeista ostaja ei lähtökohtaisesti voi vaatia hinnanalennusta myyjältä.

4. Rakennuksen alapohja/kellarikerros

Näihin rakennuksen osiin liittyvistä vaurioista ja virheistä useimmiten riidellään kaupan jälkeen. Selvitä kuntokartoituksessa kosteustekninen toimivuus sekä tiedustele tehdyt remontit, joissa on voitu muuttaa kellarin käyttötarkoitusta. Alkuperäiset rakenteet useimmiten toimivat, kunnes tilan käyttötarkoitusta muutetaan esim. rakentamalla märkätiloja, jolloin kosteusrasitus lisääntyy entiseen verrattuna. Tarkista myös ilmanvaihdon toimivuus.

5. Aiemmin tapahtuneet kosteus- tai muut vauriot

Selvitä kuntokartoituksessa, miten vauriot on korjattu, dokumentoitu, missä laajuudessa korjaukset on toteutettu ja onko vain vauriot korjattu ja jätetty varsinainen aiheuttaja korjaamatta tai selvittämättä.

Tässäkin ostaja saa luottaa myyjien antamiin tietoihin, eikä niiden paikkansa pitävyyttä tarvitse selvittää. On kuitenkin hyvä mieltää, että kaupan kohteen vauriohistoria voi tietää ikäviä yllätyksiä kaupan jälkeen.

 

Rakenteita avaamatta jää aina riski siitä, että rakenteista löytyy yllätyksiä!

Valitse kuntokartoituksen toteuttaja huolellisesti. Kuntotarkastajan ammattitaidosta jää kiinni, pystyykö hän määrittämään mahdolliset piilevät vauriot. Kokenut ja teknisesti osaava tekijä osaa tunnistaa taustamateriaalin avulla riskirakenteet ja tiedustella oikeaa tietoa.

Kaupan kohteessa on salainen virhe, mikäli kiinteistössä on sellaisia vikoja, joita myyjä ja ostaja eivät ole ennen kaupantekoa voineet havaita ja kiinteistön kunto poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää.

 

Asiantuntijat:

Johanna Renkola, Asianajotoimisto Roihu Oy

Osakas, asianajaja, varatuomari

Sähköposti:johanna.renkola@roihulaw.fi

Puhelin:
+358 40 728 4634

 

Antti Hynninen, ASUA Group Oy

Rakennusinsinööri

Sähköposti: antti@asutaan.fi

Puhelin:
+358 50 352 6772

2018-05-22T13:09:53+00:00

Jätä kommentti